プロが教えます！失敗しない土地選びのコツ①

まず、土地選びに一番重要なのは、水道引込みの有無。
これから家を建てる土地(敷地)の中に水道が引き込まれているかどうかということです。
 

水道は空中を通ってきません。
ご存じの通り地中の水道管を通って水は建物の中に入り、蛇口やレバーを操作すると水が出るわけですね。

ほとんどの農地は、農業用水は引き込まれていても水道(上水)が引き込まれていることは少ないです。

宅地であっても新しい宅地は引き込まれていないことがあります。
分譲地の場合、売主さんが全ての区画に水道の引込みをしてくれ、販売されていることが多いかもしれません。

※分譲地とは、「分けて譲る土地」と書く通り、大きな一つの土地を売主(地主)さんがいくつかの土地に分けて販売されている土地、という理解で問題ありません。

分譲地は水道が引き込まれていることが多いですが、分譲地の土地価格に引込み費用も含まれており、単独の宅地を購入するより高いことが多いです。

既に引込まれている場合(建替え)であっても、13㎜管という細い管であることが多く、そのまま利用できる市町村もありますが、建替えや新築を検討している場合20㎜管に太くしなくてはいけない前橋市のような自治体もあります。
 

また水圧が低いから太くするという人もいます。
タンクレスのトイレを希望する場合、タンクレスは字の通り、タンクに水を貯めず、水道管から直で流すため、水圧が弱いとトイレの水が流れないということもあります。

いずれにしても新たに水道管を引く・引き直すというのは、道路に埋まっている水道本管から自分たちの家を建てる敷地まで水道管を引く工事が必要です。

水道工事中の看板、または道路を見ると下記画像のようなアスファルトを切った後をご覧になったことはないでしょうか。水道管を引込んだ形跡です。

この時、アスファルトをカットし水道本管から分岐して建築地まで引込み、その後掘ったところを埋めてアスファルトを補修し直します。この費用が何十万とかかります。

この時、その価格に影響するのが「本管との距離」な訳です。
アスファルトの補修する面積が少ない方が価格も安い訳ですね。

ちなみに私がこの業界に入って初めてのお客様は建替えだったのですが、なんと今まで使っていた水道管は隣地の敷地を通っており、建替えするなら隣地を通っている水道管を使わないでくれ！！という厳しい市町村の水道局でした。

北側の本管75φ管は既に世帯数を超えておりそこからは引き込めず、西側の本管50φ管もダメ、およそ100ｍ以上離れた本管から引き込まなければいけませんでした。

さて、いくらかかったと思いますか？
当時、約400万円弱です。
滅多にこのようなケースはないと思いますが、水道引込み費用、気を付けたいところです。
 

次に水繋がりで排水関係のお話もいたします。
都内に行くと下水が当たり前ですが、まだまだ群馬県で下水が整備されているところは少ないです。
あまり意識したことはないかもしれませんが、家づくりとなると排水関係を意識せざる得ません。
 

キッチンや洗面台、お風呂からの排水を雑排水と言います。
そしてトイレからの排水を下水と言いますが、この2つを下水として排水しています。

その他、雨水もあるのですが、雨水はほとんどの市町村で下水に繋げることはNGとなっており、敷地内で処理するかオーバーブロー(敷地内処理できない)のみ側溝に排水しても良いとなっている地域がほとんどです。

さてこの排水ですが、地域によって下水本管に繋げられるエリアと、下水エリアでない地域では浄化槽排水となっています。

敷地内に下記画像のような蓋を見付けたら、浄化槽排水だと分かります。

逆に敷地内に上記のような蓋を見付けることができず、逆に道路に「下水」や「農業集落排水」なんていうマンホールを見付けたら、その辺一帯は下水エリアである可能性が高いです。

群馬県ではほとんどの地域でまだ下水が通っていないので、浄化槽を通して、綺麗な水に変えて排水することが多いです。綺麗といっても飲むことはできませんがね。
 

では下水地域と浄化槽地域での金額の違いをご紹介します。

まず下水地域では、下水を利用するためには自治体に受益者分担金というものを納める必要があります。

これは敷地単位で自治体が記録しており、例えば建替えの方は既に受益者負担金は納入済みなので不要です。ということが水道局で調べると分かります。

新たに新築を建てる場合は、自治体に受益者負担金を納める必要があり、その額は自治体やエリアによって金額は区々です。およそ20～40万円かかります。
下水の使用量は、上水(飲み水)の使用量と併せて請求されます。
 

次に浄化槽エリアの場合、受益者負担金、そして下水使用料はかからないのですが、浄化槽の価格が建築費に乗ってきます。およそ40~50万円が相場です。

この浄化槽は5人槽、7人槽、10人槽と建物の延床面積が大きくなるにつれて、使用する人数も増えると介し浄化槽が大きくなります。

浄化槽が大きくなれば、浄化槽の価格も少しずつ高くなるわけですね。

また浄化槽は定期点検が必要になります。
各地域にはこの浄化槽を点検してくれる業者さんがいますので、そちらとメンテナンス契約を結ぶことになります。2万円前後/年が相場です。

浄化槽には沈殿物が溜まります。その沈殿物を除去することを「汲み取り作業」と言い、この点検業者さんの指示で定期的に行う必要も出てきます。
 

下水も浄化槽も極端に高い安いということはなく、どっこいどっこい、若干下水の方が費用は抑えられるかな。

その分、下水エリアの土地は浄化槽エリアに比べると土地価格が高いかもしれませんね。

1点、浄化槽エリアの人にも朗報があるとすれば、浄化槽には補助金がある自治体があります。補助金額は各自治体で違い、また年度によっては無い場合もあるので調べる必要があります。

以上、土地を調べる時に確認して欲しい上下水関係でした。